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Im Zweifel für das Wohnraummietrecht – der Bundesgerichtshof bei sog. „Mischmietverhältnissen“

Wer angemietete Räume zum Teil als Wohnung nutzt wie auch eine freiberufliche Nutzung darin vollzieht (sog. Mischmietverhältnis) sollte sich fragen, welches Recht nun denn zur Anwendung kommt, wenn z.B. eine Kündigung ausgesprochen wird.

Nach Auffassung des BGH (U. v. 09.07.2014 – VIII ZR 376/13) ist für die rechtliche Einordnung des Mietverhältnisses auf den überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsabschluss abzustellen, sog Übergewichtstheorie (vgl. bei Prüting, BGB, 9. Auflage, § 535 Rd.14).

Dabei betont der BGH, dass es jeweils auf die gebotene Einzelfallprüfung ankommt.

Alleine die Tatsache, dass ein Teil der Räumlichkeiten beruflich genutzt werde, spreche nicht für die Anwendung von gewerblichen Mietrechtsregeln.

Ausschlaggebend könnte möglicherweise sein

  • die Verwendung eines bestimmten Mietformulars, wie auch
  • die Flächennutzung der jeweiligen Nutzungsart zur Gesamtfläche.

Lässt sich ein überwiegender gewerblicher Nutzungsanteil nicht erkennen, so sind die Vorschriften über das Wohnraummietrecht anzuwenden (ebenso Prüting, a.a.O.).

Im vorliegenden Fall entschied das Gericht sich für die Anwendung von Wohnraummietrecht, weil das genutzte Vertragsformular auf Wohnrummiete zugeschnitten war, der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen war und eine einheitliche Miete ohne Umsatzsteuer vereinbart war.

Der BGH legt somit über §§ 133, 157 BGB den zu prüfenden Mietvertrag ergänzend aus.


Pech für den Vermieter – keine nachträgliche Berechnung von Betriebskosten

Hat bei einem Mietvertrag über Wohnraum der Vermieter in dem Mietvertrag hinsichtlich der Betriebs- und Heizkosten keine Vorauszahlungsbeträge eingetragen, so gilt eine Umlage der Betriebskosten als nicht vereinbart (ÁG Hamburg-Altona U. v. 18.09.2012 – 315a C 46/12; LG Hamburg, Hinweisbeschluss vom 31.11.2012 333 S 57/12).

Nach Ansicht der Hamburger Richter, spricht auch das Fehlen der Angabe zur Größe der Wohnung wie auch ein fehlender Verteilungsmaßstab dafür, dass bewußt keine Betriebskosten abgerechnet werden sollen.

Dies hat für den Vermieter zur Konsequenz, dass er keine Betriebskosten abrechnen bzw. verlangen kann.

Es sei denn, Mieter und Vermieter einigen sich darauf und ergänzen nachträglich den Mietvertrag. Will der Mieter an einer solchen Einigung jedoch nicht mitwirken, kann der Vermieter ihn dazu nicht zwingen.

 


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